Pour obtenir un prêt immobilier, notamment un Prêt à Taux Zéro (PTZ), ou des conditions de taux plus favorables, la tentation est grande : déclarer que le bien sera votre résidence principale, alors que vous comptez le mettre en location. Cette « petite » entorse à la vérité n’est pas un simple mensonge, c’est une fraude contractuelle et fiscale aux conséquences potentiellement désastreuses.
Les infos à retenir
- ⚖️ C’est une fausse déclaration : Mentir sur la destination du bien est une fraude à l’assurance et une fraude contractuelle. Si le prêt est aidé (PTZ), c’est aussi une fraude fiscale.
- 🚨 Le risque N°1 : la déchéance du terme. C’est le risque le plus grave. Si la banque découvre le mensonge, elle peut exiger le remboursement immédiat et intégral de la totalité du capital restant dû.
- 💸 Le risque N°2 : le redressement fiscal. Si vous avez bénéficié d’un prêt aidé (PTZ), l’administration fiscale exigera le remboursement de l’aide, assorti de pénalités et d’intérêts de retard.
- 🔍 Comment la banque peut-elle le savoir ? Très facilement. Une simple vérification de votre avis d’imposition (qui mentionne votre adresse principale) ou de votre contrat d’assurance habitation suffit à révéler la supercherie.
Pourquoi est-il si tentant de mentir sur la résidence principale ?
Le mensonge est motivé par des gains financiers importants. Les banques considèrent le financement d’une résidence principale comme moins risqué qu’un investissement locatif. Elles accordent donc de meilleurs taux d’intérêt et demandent moins d’apport personnel.
Mais la motivation principale est l’éligibilité aux prêts aidés. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), par exemple, est strictement réservé à l’achat de sa première résidence principale. Le déclarer pour un investissement locatif (ce qui est interdit) permet d’obtenir une somme importante sans intérêt, et donc d’améliorer la rentabilité de l’opération.
Quels sont les risques exacts encourus ?
Le mensonge peut être découvert de multiples façons : un contrôle de l’administration fiscale (qui croise les données), une demande de votre assureur, ou un simple relevé de compte montrant que vos factures (électricité, etc.) sont toujours à votre ancienne adresse. Les conséquences sont graves.
Le risque bancaire : la déchéance du terme
C’est l’arme atomique de la banque. En signant l’offre de prêt, vous vous êtes engagé par contrat à faire du bien votre résidence principale. Si vous ne respectez pas cet engagement, vous êtes en rupture de contrat. La banque est en droit d’invoquer la « déchéance du terme » (prévue dans tous les contrats). Cela signifie qu’elle peut exiger le remboursement immédiat de la totalité du capital restant dû. Si vous ne pouvez pas payer, c’est la saisie et la vente du bien.
Le risque fiscal : le redressement
Si vous avez perçu une aide de l’État (comme le PTZ) sur la base d’une fausse déclaration, l’administration fiscale vous réclamera le remboursement intégral de l’aide, ainsi que des pénalités de retard et une majoration pour manquement délibéré.
Le risque assurantiel
Votre assurance de prêt est calculée sur la base d’une résidence principale. En cas de sinistre grave (incendie, décès…), si l’assureur découvre que le bien était en fait loué, il peut invoquer la fausse déclaration intentionnelle (article L113-8 du Code des assurances) et prononcer la nullité du contrat. L’assurance ne paiera rien.
L’avis du courtier en prêts immobiliers
« Je refuse systématiquement ce genre de montage. Le client pense être plus malin que la banque, mais il oublie que la banque demande l’avis d’imposition chaque année. L’année N+1, elle voit que l’adresse de la résidence principale n’a pas changé… C’est imparable. Le risque de se voir réclamer 200 000€ d’un coup pour avoir ‘gratté’ 0,20% sur le taux est un calcul totalement insensé. C’est jouer à la roulette russe avec son patrimoine. »
Une fraude aux conséquences désastreuses
Mentir à son banquier sur la destination de son bien n’est pas un « petit arrangement », c’est une fraude. Les systèmes de vérification dont disposent les banques et l’administration fiscale rendent le risque de découverte très élevé. Les conséquences, qu’il s’agisse de la déchéance du terme ou du redressement fiscal, sont sans commune mesure avec le bénéfice espéré. C’est un pari à ne jamais tenter.
Foire Aux Questions (FAQ)
🤔 Puis-je transformer ma résidence principale en investissement locatif plus tard ?
Oui, mais en respectant les règles. Si vous avez un prêt classique, vous pouvez le faire quand vous voulez, il suffit de prévenir votre banque et votre assurance. Si vous avez un PTZ, la loi vous oblige à en faire votre résidence principale pendant au minimum 6 ans, sauf cas de force majeure (mutation professionnelle, divorce…).
🏦 La banque vérifie-t-elle vraiment ?
Oui. Elle peut le faire à tout moment, mais elle le fait surtout en cas de premier impayé ou de demande de renégociation. Elle vous demandera vos justificatifs (avis d’imposition, quittance EDF…) et constatera immédiatement la fraude.
⚖️ Est-ce que c’est une escroquerie au sens pénal ?
Oui, cela peut être qualifié d’escroquerie au prêt. Si la fausse déclaration a été déterminante pour l’obtention du prêt (surtout un PTZ), les sanctions pénales (amendes lourdes et peines de prison) sont théoriquement possibles, bien que le traitement soit le plus souvent commercial (déchéance) et fiscal (redressement).
