Au moment de structurer son patrimoine, familial ou professionnel, le choix de la forme juridique est une étape fondatrice. Si la Société Civile Immobilière (SCI) est la star incontestée des investisseurs immobiliers, on entend de plus en plus parler de la Société Civile (SC) tout court, notamment pour la gestion de portefeuilles financiers ou la transmission. En réalité, cette opposition est un abus de langage : la SCI est une sous-catégorie de la SC. Pourtant, dans la pratique, opter pour une « SC » généraliste ou une « SCI » à objet spécifique entraîne des conséquences juridiques et fiscales bien distinctes qu’il convient de maîtriser pour éviter une requalification ou une gestion inadaptée.
Les infos à retenir
- ➡️ Le lien de parenté : La SC (Société Civile) est la catégorie mère. La SCI est une SC dont l’objet social est exclusivement immobilier.
- 💼 L’objet social : Si vous voulez détenir de l’immobilier ET des actions, des cryptomonnaies ou des objets d’art, vous devez choisir une SC (de portefeuille), car la SCI est trop restrictive.
- ⚖️ La fiscalité : Les deux peuvent opter pour l’Impôt sur le Revenu (IR) ou l’Impôt sur les Sociétés (IS). La différence se joue sur la nature des actifs détenus.
- 👨👩👧 La transmission : Les deux structures permettent de démembrer les parts pour optimiser la succession, c’est l’outil patrimonial par excellence.
La définition juridique : Le Genre et l’Espèce
Pour bien comprendre le match SC ou SCI, il faut revenir au Code Civil. Une Société Civile (SC) est une structure dont l’activité n’est pas commerciale. Elle permet à au moins deux personnes de mettre en commun des biens pour en partager les bénéfices.
La SCI est simplement une Société Civile dont les statuts limitent strictement l’activité à la gestion d’un patrimoine immobilier (achat, location, construction).
La SC (souvent appelée « Société Civile de Portefeuille » ou « Société Civile Patrimoniale ») a un objet social plus large. Elle est conçue pour détenir un patrimoine hétérogène : immeubles, mais aussi comptes-titres, contrats de capitalisation, parts de SCPI, ou œuvres d’art.
Pourquoi choisir une SC plutôt qu’une SCI ?
Le choix de la SC « généraliste » s’impose dès que votre patrimoine se diversifie.
Si vous créez une SCI classique et que vous commencez à utiliser la trésorerie excédentaire des loyers pour faire du trading en bourse ou acheter des Bitcoins, vous sortez de l’objet social immobilier.
Cela expose la société à un risque juridique (nullité des actes) et fiscal.
La SC Patrimoniale offre une souplesse totale : c’est une véritable « holding familiale ». Elle permet de centraliser tous les actifs de la famille dans une seule coquille juridique, facilitant la gestion et la transmission via des donations de parts, quel que soit le type de bien sous-jacent.
Tableau comparatif des possibilités
| Critère | SCI (Société Civile Immobilière) | SC (Société Civile de Portefeuille) |
|---|---|---|
| Objet Social | Strictement Immobilier (Pierre) | Mixte (Immo, Financier, Meuble) |
| Actifs autorisés | Immeubles, Terrains | Immeubles + Actions, Obligations, Crypto, Art |
| Risque commercial | Interdit (sauf location meublée tolérée) | Interdit (activité civile pure) |
| Coût de création | Faible | Identique (Statuts plus complexes) |
Le piège de l’activité commerciale
Qu’il s’agisse d’une SC ou d’une SCI, la règle d’or reste la même : l’activité doit rester civile.
Si la société exerce une activité commerciale (achat-revente de biens, location meublée fréquente, activité de marchand de biens), elle bascule automatiquement à l’Impôt sur les Sociétés (IS) et perd ses avantages de transparence fiscale si elle était à l’IR.
Pour une SC de portefeuille, la gestion active des titres (trading agressif) peut parfois être requalifiée en activité professionnelle si elle devient prépondérante, d’où l’importance de se faire accompagner par un conseil.
L’avis de l’expert : Expert-Comptable
« Je vois souvent des clients vouloir transformer leur SCI en SC parce qu’ils veulent placer la trésorerie en Bourse. C’est possible, mais cela demande une modification des statuts (changement d’objet social) et une formalité au greffe. Pour éviter ces frais, je conseille aujourd’hui de créer directement une Société Civile avec un objet large dès le départ, même s’il n’y a qu’un appartement au début. Qui peut le plus peut le moins. »
Foire Aux Questions (FAQ)
📄 Faut-il un notaire pour créer une SC ?
Comme pour la SCI, l’intervention du notaire n’est obligatoire que si vous apportez un bien immobilier (immeuble) au capital de la société lors de sa création. Si vous apportez du numéraire (argent) pour acheter ensuite, vous pouvez rédiger les statuts sous seing privé.
🏠 Peut-on faire de la location meublée en SC ?
La location meublée est une activité commerciale sur le plan fiscal. Si une SC ou une SCI fait du meublé, elle devient assujettie à l’IS (sauf petite tolérance de 10% des recettes). La forme juridique ne change pas cette règle fiscale stricte.
💰 Quelle est la meilleure option pour la transmission ?
Les deux se valent. L’avantage est de pouvoir donner des parts (nu-propriété) aux enfants progressivement pour effacer les droits de succession tous les 15 ans, tout en gardant le contrôle (gérance) et les revenus (usufruit).
