Lors d’un divorce ou d’une séparation, le sort de la maison commune est souvent le point de tension majeur. L’un des conjoints souhaite conserver le bien et propose de racheter la part de l’autre : c’est le rachat de soulte. Mais que se passe-t-il quand il y a un désaccord sur le rachat de soulte ? L’un trouve le prix trop bas, l’autre refuse de vendre, ou la banque ne suit pas. Cette situation de blocage peut durer des années si l’on ne connaît pas les leviers juridiques pour en sortir.
Les infos à retenir
- 🏠 La pomme de discord : L’estimation. 90% des désaccords viennent de la valeur du bien. Celui qui garde la maison veut un prix bas, celui qui part veut un prix haut. Seule une expertise notariale ou judiciaire tranche objectivement.
- ⚖️ Nul n’est contraint à l’indivision : L’article 815 du Code Civil est clair. Si le désaccord persiste, le juge peut ordonner la vente aux enchères (licitation) du bien, souvent à perte pour les deux parties. C’est l’argument ultime pour forcer un accord.
- 💰 Le financement : Être d’accord sur le prix ne suffit pas. Celui qui rachète doit prouver à la banque qu’il peut assumer le crédit seul. Sinon, la vente est impossible.
- 📝 Le rôle du notaire : En cas de blocage, le notaire dresse un « procès-verbal de difficultés » qui ouvre la voie au tribunal.
Le conflit sur la valeur du bien
Pour calculer la soulte (la somme à verser à l’autre), il faut une valeur de référence.
- Le piège : Se baser sur des estimations « de complaisance » faites par des agents immobiliers amis ou sur des annonces Leboncoin.
- La solution : En cas de désaccord, demandez une expertise indépendante. Soit vous mandatez ensemble deux agences neutres et faites la moyenne, soit vous demandez au notaire de réaliser une estimation patrimoniale. Si le conflit est trop fort, le juge nommera un expert judiciaire (aux frais du couple).
Quand l’un des deux refuse de vendre (ou d’acheter)
Si votre ex-conjoint reste dans la maison, ne paye pas de soulte et refuse de vendre, il vous doit une indemnité d’occupation. C’est l’équivalent d’un loyer versé à l’indivision (donc en partie à vous). Faire valoir ce droit est souvent un excellent moyen de débloquer la situation : quand l’ex-conjoint réalise qu’il accumule une dette de loyer chaque mois, il devient soudainement plus enclin à trouver un accord pour le rachat de soulte.
L’ultime recours : L’assignation en partage
Si aucune médiation ne fonctionne, il faut saisir le Juge aux Affaires Familiales (JAF) pour une « assignation en partage ».
Le juge va trancher :
- Il peut attribuer le logement à l’un (attribution préférentielle) si celui-ci peut payer la soulte fixée par le juge.
- Si personne ne peut payer ou s’entendre, il ordonne la licitation (vente aux enchères à la barre du tribunal). Attention, le prix de vente est souvent 20% à 30% inférieur au marché. C’est la solution « perdant-perdant » à éviter.
L’avis du notaire
« Je vois des couples se déchirer pour 5 000 euros d’écart sur une soulte, pour finir par perdre 50 000 euros en frais d’avocats et en vente aux enchères deux ans plus tard. Mon conseil : acceptez un compromis raisonnable sur l’estimation. La tranquillité d’esprit et la séparation rapide ont une valeur financière. »
Ne laissez pas pourrir la situation
Un désaccord sur le rachat de soulte ne se règle jamais avec le temps, il s’aggrave (prix de l’immobilier qui change, travaux non faits). Si le dialogue est rompu, officialisez le désaccord chez le notaire pour lancer la procédure judiciaire.
Foire Aux Questions (FAQ)
🏦 La banque peut-elle refuser la désolidarisation ?
Oui. Même si vous êtes d’accord sur le montant de la soulte, la banque peut estimer que le conjoint qui garde la maison n’a pas les reins assez solides pour payer le crédit seul. Elle refusera alors de vous désolidariser du prêt, ce qui bloque l’opération.
📅 Quel est le délai pour payer la soulte ?
Le paiement se fait généralement comptant le jour de la signature de l’acte liquidatif chez le notaire (grâce au nouveau prêt bancaire). Des délais de paiement peuvent être accordés à l’amiable (paiement échelonné), mais c’est rare et risqué pour celui qui attend l’argent.
📉 Peut-on revenir sur un accord signé ?
C’est très difficile. Si vous avez signé un état liquidatif chez le notaire, c’est définitif. La seule exception est la « lésion » : si vous prouvez que vous avez été lésé de plus d’un quart de la valeur réelle du bien (ce qui est énorme), vous pouvez attaquer l’acte en justice.
