Vous venez d’investir dans un deuxième bien locatif ou vous avez hérité d’un second appartement. Jusqu’à présent, avec un seul bien, la déclaration d’impôts était simple. Mais avec deux revenus locatifs qui s’additionnent, vous risquez de changer de tranche ou de dépasser certains seuils fiscaux. Louer 2 appartements change la donne fiscale : faut-il rester au régime micro ou passer au réel ? Faut-il louer vide ou meublé ? Voici comment optimiser votre imposition quand le patrimoine s’agrandit.
Les infos à retenir
- 🧱 Location Nue (Foncier) : Si vous louez vide, vous dépendez des revenus fonciers. En dessous de 15 000€ de loyers (total des 2 biens), le Micro-Foncier est automatique (abattement 30%). Au-dessus, vous passez obligatoirement au Réel.
- 🛏️ Location Meublée (LMNP) : Si vous louez meublé, c’est du BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le seuil du Micro-BIC est plus haut (77 700€) et l’abattement meilleur (50%).
- 📉 Le Régime Réel : Avec deux appartements, vous avez plus de charges (taxe foncière x2, travaux x2, intérêts d’emprunt x2). Le régime réel devient souvent plus intéressant que le micro pour déduire ces frais et réduire l’impôt à zéro.
- 📄 Déclaration unique : Vous ne faites pas une déclaration par appartement. Vous additionnez tous les loyers bruts des deux biens sur la même ligne fiscale.
Le seuil fatidique des 15 000 euros (Location Nue)
C’est le premier point de vigilance.
Si vous louez vide (revenus fonciers) :
- Avec un seul appartement à 600€/mois, vous étiez à 7 200€/an. Vous profitiez du Micro-Foncier (simple abattement de 30%, pas de comptabilité).
- Avec deux appartements à 600€, vous passez à 14 400€. Ça passe encore.
- Mais si vos deux loyers dépassent un total de 15 000€ hors charges par an, vous basculez obligatoirement au régime Réel.
Cela signifie que vous devez remplir la déclaration 2044, lister toutes vos charges (intérêts, assurances, travaux, taxes foncières) pour les déduire des loyers. C’est plus de paperasse, mais souvent beaucoup plus avantageux fiscalement si vous avez des crédits en cours.
La stratégie du Meublé (LMNP) pour 2 biens
Avec deux appartements, la fiscalité du meublé (LMNP) est souvent la reine de l’optimisation.
Les loyers sont déclarés en BIC.
- Micro-BIC : Vous ne payez des impôts que sur 50% des recettes (contre 70% en location nue).
- Réel Simplifié : C’est l’arme absolue. Vous pouvez amortir la valeur des murs de vos deux appartements (ce qui est impossible en nu). Cet « amortissement comptable » crée une charge fictive qui annule souvent totalement l’impôt sur les loyers pendant 10 ou 15 ans. Avec deux biens, le coût d’un expert-comptable pour gérer ça est largement rentabilisé.
Tableau comparatif simplifié (2 biens)
| Régime | Type de location | Avantage | Inconvénient |
|---|---|---|---|
| Micro-Foncier | Vide | Ultra-simple (une case à remplir) | Plafond 15k€ vite atteint, peu de déductions |
| Foncier Réel | Vide | Déduction travaux et intérêts | Obligatoire si > 15k€, déclaration lourde |
| LMNP Réel | Meublé | Impôt souvent à 0€ (Amortissement) | Comptable quasi-obligatoire |
L’avis du conseiller en gestion de patrimoine
« Dès le deuxième appartement, posez-vous la question du passage au LMNP au Réel. Le régime Micro est un piège de facilité. Vous payez de l’impôt sur de l’argent que vous n’avez pas vraiment gagné (car vous remboursez la banque). Le passage au Réel meublé permet souvent d’effacer l’impôt foncier et la CSG-CRDS. »
Mutualiser pour optimiser
Posséder deux appartements ne double pas seulement les revenus, cela double les charges déductibles. C’est le moment idéal pour quitter les régimes forfaits (Micro) et passer aux régimes réels pour optimiser votre fiscalité au maximum.
Foire Aux Questions (FAQ)
🏘️ Puis-je avoir un appartement au Réel et l’autre au Micro ?
Non, c’est impossible pour un même type de location. Si vous louez deux biens vides, l’option pour le Réel s’applique à l’ensemble de votre patrimoine foncier pour une durée irrévocable de 3 ans. Vous ne pouvez pas « picorer » les régimes.
💸 La Taxe Foncière est-elle doublée ?
Oui, vous recevrez deux avis de taxe foncière, un pour chaque bien. Heureusement, en régime Réel (Nu ou Meublé), vous pouvez déduire le montant total de ces deux taxes de vos revenus imposables.
🤝 Faut-il créer une SCI pour 2 appartements ?
Pas forcément. La SCI (Société Civile Immobilière) est utile pour la transmission (héritage) ou pour acheter à plusieurs, mais elle a des inconvénients fiscaux (transparence ou IS). Pour deux biens détenus en propre ou en couple, le statut LMNP est souvent fiscalement plus intéressant que la SCI à l’IR.
