Pour un freelance, un consultant ou un micro-entrepreneur, recevoir ses clients à son domicile est une solution pratique et économique. Mais est-ce toujours autorisé ? Entre le règlement de copropriété, le bail de location et les règles d’urbanisme, transformer une partie de son logement en lieu de réception professionnel ne s’improvise pas. Voici les points cruciaux à vérifier avant d’ouvrir votre porte.
Les infos à retenir
- ⚖️ Le point de blocage N°1 : le règlement de copropriété. La clause d’« habitation bourgeoise exclusive » dans le règlement de votre immeuble peut purement et simplement interdire toute activité professionnelle, même libérale. C’est le premier document à consulter.
- 📝 Si vous êtes locataire : l’accord du bailleur est indispensable. Votre bail est un contrat d’habitation. L’utiliser à des fins professionnelles sans l’accord écrit de votre propriétaire est une faute qui peut entraîner la résiliation du bail.
- 🏢 Le changement d’usage partiel : Recevoir des clients de manière régulière transforme une partie de votre logement en « local professionnel ». Cela peut nécessiter des autorisations d’urbanisme, notamment dans les grandes villes.
- 💰 Des impacts fiscaux et assurantiels : Vous devrez souscrire une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro) et vous serez redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
Quelles sont les autorisations à obtenir avant de commencer ?
Avant toute chose, vous devez vous assurer que votre lieu d’habitation vous autorise à y exercer une activité professionnelle avec réception de clientèle.
Le règlement de copropriété
Si vous vivez en immeuble, c’est le document maître. Lisez-le attentivement. S’il contient une clause d’habitation bourgeoise « exclusive », toute activité professionnelle, même sans nuisance, y est interdite. Si la clause est simplement « bourgeoise », les professions libérales sont souvent tolérées. En cas de doute, une demande d’autorisation auprès du syndic lors d’une assemblée générale est la démarche la plus sûre.
Le bail de location
Si vous êtes locataire, votre contrat est un bail d’habitation. L’utiliser pour recevoir des clients constitue un changement de destination qui requiert l’autorisation écrite de votre propriétaire. Son refus est possible. Il peut accepter en signant un avenant ou en vous proposant un « bail mixte » (professionnel et d’habitation), dont les conditions sont différentes.
Quelles sont les démarches administratives et les obligations ?
Une fois les autorisations privées obtenues, il faut se pencher sur les obligations publiques.
Le changement d’usage
Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans certains départements, le fait de recevoir des clients transforme une partie de votre logement en local professionnel et peut nécessiter une autorisation administrative de changement d’usage, à demander en mairie. Cette procédure vise à protéger le parc de logements.
La déclaration aux impôts
L’exercice d’une activité professionnelle à domicile vous rend redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Vous devrez déclarer la surface dédiée à votre activité au Service des Impôts des Entreprises (SIE). Une exonération est parfois possible si c’est votre unique lieu d’exercice et que la surface est minime.
L’assurance
Votre assurance multirisque habitation classique ne couvre pas les risques liés à votre activité professionnelle. Vous devez impérativement souscrire une assurance Responsabilité Civile Professionnelle (RC Pro). Elle vous couvrira si un client se blesse à votre domicile (chute, etc.).
L’avis de l’avocat en droit immobilier
« Le point le plus sous-estimé par les entrepreneurs est le règlement de copropriété. La clause d’habitation bourgeoise exclusive est une arme redoutable pour un voisin qui voudrait se plaindre du va-et-vient. Même si l’activité est silencieuse, si la clause est stricte, le syndicat des copropriétaires peut vous forcer à cesser votre activité par voie de justice. La prudence est donc de mise : on lit le règlement avant de commencer, pas après. »
Une solution pratique, mais un projet qui doit être encadré
Recevoir ses clients chez soi est une excellente façon de démarrer une activité à moindre coût. Mais cette simplicité apparente ne doit pas faire oublier la rigueur des démarches à accomplir. En vérifiant en amont la compatibilité de votre projet avec votre bail ou votre règlement de copropriété, et en effectuant les déclarations nécessaires, vous exercerez votre activité en toute légalité et sérénité.
Foire Aux Questions (FAQ)
🤔 Quelle est la différence entre « domicilier » son entreprise et y « exercer » son activité ?
La domiciliation est le simple fait d’utiliser son adresse personnelle comme siège social administratif de l’entreprise. C’est un droit quasi absolu, même en cas de clause contraire. L’exercice de l’activité avec réception de clientèle, lui, est une utilisation commerciale du lieu et est soumis aux autorisations décrites ci-dessus.
♿️ Dois-je respecter les normes d’accessibilité pour personnes handicapées (PMR) ?
Si vous créez un cabinet recevant du public dans un local neuf ou que vous changez la destination d’un local existant, vous êtes considéré comme un Établissement Recevant du Public (ERP) et devez respecter les normes d’accessibilité. Si vous ne faites qu’utiliser une pièce de votre logement existant sans travaux, la tolérance est plus grande, mais c’est un point à vérifier avec le service urbanisme de votre mairie.
💰 Puis-je déduire une partie de mon loyer de mes charges professionnelles ?
Oui. Si vous êtes en entreprise individuelle (au régime réel) ou en société, vous pouvez déduire une quote-part de votre loyer et de vos charges (électricité, internet…) correspondant à la surface que vous utilisez pour votre activité professionnelle. Un calcul précis et justifiable doit être tenu à la disposition de l’administration fiscale.
