Vous êtes en cours de succession ou vous faites l’objet d’un contrôle fiscal sur votre patrimoine (IFI). L’administration fiscale, via la Direction de l’Immobilier de l’État (DIE, anciennement « les Domaines »), vous notifie une estimation de la valeur de votre bien immobilier, bien supérieure à celle que vous aviez déclarée. Peut-on refuser cette estimation ? La réponse est un grand oui. C’est une proposition, pas une sentence.
Les infos à retenir
- ✅ Oui, c’est un droit : L’estimation de la DIE (Domaines) n’est qu’une proposition de rectification. Vous avez le droit de la contester et de la négocier.
- ⚖️ Le contexte : Ce litige survient le plus souvent lors d’une déclaration de succession ou d’un contrôle IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière), lorsque l’administration juge votre bien sous-évalué.
- 📝 La clé : la contre-expertise. Pour refuser, vous devez apporter des preuves concrètes. Des estimations d’agences locales, une expertise immobilière ou des exemples de ventes comparables sont vos meilleurs atouts.
- 🤝 La procédure : La contestation commence par une réponse écrite à l’administration. En cas de désaccord persistant, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation.
Quel est le rôle exact des « Domaines » (DIE) ?
La Direction de l’Immobilier de l’État (anciennement les Domaines) est le service de l’État qui, entre autres missions, fournit à l’administration fiscale une expertise sur la valeur vénale (la valeur de marché) des biens immobiliers. Lorsque vous déposez une déclaration de succession ou d’IFI, l’administration fiscale peut suspecter une sous-évaluation de votre part pour minimiser l’impôt. Elle saisit alors la DIE pour obtenir une estimation contradictoire. Si cette estimation est supérieure à la vôtre, l’administration vous envoie une « proposition de rectification ». C’est le début de la négociation.
Pourquoi leur estimation est-elle souvent contestable ?
Les estimations de l’administration sont souvent basées sur des outils statistiques (comme la base de données « Patrim ») qui comparent votre bien à des ventes récentes dans le même secteur. Ce système a ses limites :
– Il ne prend pas en compte les défauts spécifiques de votre bien (travaux majeurs nécessaires, mauvaise isolation, vis-à-vis important…).
– Il peut comparer des biens qui ne sont pas comparables (un appartement refait à neuf avec le vôtre « dans son jus »).
– Il ne tient pas compte de la rapidité avec laquelle un bien doit être vendu (ce qui peut justifier une décote).
Comment contester et négocier efficacement ?
Ne refusez pas en bloc. Vous devez argumenter par écrit. C’est à vous d’apporter la preuve que votre évaluation est la bonne. La meilleure stratégie est de fournir un dossier solide :
1. Les estimations d’agences immobilières
Contactez 3 agences immobilières locales et demandez-leur une estimation écrite de la valeur de votre bien. Si ces 3 estimations convergent vers votre prix et non celui de l’administration, c’est un argument de poids.
2. Les « termes de comparaison »
Utilisez les services en ligne (comme l’application DVF « Demandes de valeurs foncières ») pour trouver les ventes réelles de biens similaires (même rue, même étage, même état) qui prouvent que votre prix est juste.
3. L’expertise immobilière
Pour un enjeu financier important, faire appel à un expert immobilier agréé est la solution la plus puissante. Son rapport d’expertise, détaillé et argumenté, aura une force probante bien supérieure à celle de l’avis des Domaines.
Que se passe-t-il si le désaccord persiste ?
Si l’administration maintient sa position malgré vos preuves, vous pouvez saisir la Commission Départementale de Conciliation (CDC). C’est un organisme paritaire (composé de représentants de l’administration et des contribuables) dont l’avis, bien que consultatif, est très souvent suivi. C’est une étape de médiation gratuite et très efficace avant d’envisager un recours au tribunal administratif.
L’avis du notaire fiscaliste
« L’avis des Domaines n’est pas l’évangile. C’est le point de départ d’une négociation fiscale. Je dis toujours à mes clients : ‘Ne signez jamais la proposition de rectification sans contre-expertise’. L’administration est souvent ouverte à la négociation si le dossier est sérieux. Ils préfèrent un accord juste basé sur 3 estimations d’agences plutôt qu’une procédure longue et incertaine au tribunal. »
Une estimation n’est pas une condamnation
Refuser une estimation des Domaines est donc un droit fondamental. Il ne s’agit pas d’entrer en guerre avec l’administration fiscale, mais d’entamer une négociation. En fournissant des preuves tangibles et comparables, vous avez de très grandes chances d’obtenir une révision de l’estimation et de payer l’impôt juste.
Foire Aux Questions (FAQ)
🤔 Dois-je payer d’abord et contester ensuite ?
En général, la proposition de rectification suspend le paiement immédiat de la somme contestée. Cependant, si vous allez jusqu’au tribunal, il est possible que l’administration vous demande de payer d’abord. Les intérêts de retard ne courent pas si votre contestation est de bonne foi.
⚖️ L’avis de la Commission de Conciliation est-il obligatoire ?
Non, son avis est consultatif. L’administration n’est pas légalement tenue de le suivre, mais en pratique, elle s’y range dans la grande majorité des cas. Si elle ne le suit pas, elle devra solidement motiver sa décision devant le tribunal.
💰 Combien coûte une expertise immobilière agréée ?
C’est bien plus cher qu’une simple estimation d’agence. Pour un rapport d’expertise détaillé et opposable à l’administration, il faut compter entre 500€ et 1 500€, selon la complexité du bien.
